Tag: nieruchomości

  • Postępowanie spadkowe u notariusza jako etap poprzedzający dział spadku

    Aby można było skutecznie dokonać działu spadku u notariusza, czyli zniesienia współwłasności między spadkobiercami należy najpierw uzyskać formalne prawo nabycia spadku, co jest możliwe wyłącznie albo w drodze postanowienia sądu, albo poprzez notarialne poświadczenie dziedziczenia. Drugi spośród podanych sposobów jest z pewnością dogodniejszy, z uwagi na zdecydowanie szybszy proces działania kancelarii notarialnej.

    Postępowanie spadkowe jest więc zawsze pierwszym etapem, który należy wykonać, jeśli planuje się rozdzielić spadek, aby np. jeden ze spadkobierców stał się wyłącznym właścicielem konkretnego składnika majątku spadku. Akt poświadczenia dziedziczenia (bądź równoważne z APD postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku) stanowi również podstawę prawną do czynności związanych choćby z wypłatą pieniędzy z konta bankowego osoby zmarłej. Nie należy zatem lekceważyć przeprowadzenia postępowania spadkowego, gdyż jest ono nie tylko koniecznym etapem poprzedzającym dział spadku, ale także jest niezbędnym procesem, aby umożliwić wykonanie po śmierci spadkodawcy wiele prozaicznych czynności.

    Postępowanie spadkowe przeprowadzane przez notariusza składa się łącznie z kilku aktów notarialnych (oczywiście następujących kolejno po sobie podczas jednej wizyty). W sytuacji, gdy sporządzany był testament, należy uprzednio okazać jego wypis i pierwszym aktem, który zostanie odczytany przez notariusza będzie „Protokół otwarcia i ogłoszenia testamentu”. Następnie jeśli nie upłynęło 6 miesięcy od chwili śmierci zostanie odczytane „Oświadczenie o przyjęciu spadku”. Wspomniany półroczny termin jest także ewentualnym terminem na złożenie oświadczenia o odrzuceniu spadku. Kolejnym aktem notarialnym jest „Protokół dziedziczenia”. Niezbędne jest m. in. przy jego sporządzaniu okazanie dokumentów tj. akty urodzenia spadkobierców, zaświadczenie o nr PESEL osoby zmarłej, akty małżeństwa. Najważniejszym aktem spośród całego postępowania spadkowego jest „Akt poświadczenia dziedziczenia” (odczytywany po protokole), o którego to wypisy spadkobiercy są najczęściej proszeni przy załatwianiu spraw np. w różnych instytucjach. Krótki, zawierający zazwyczaj niecałe dwie strony akt stanowi o najistotniejszym, czyli potwierdza w jakich częściach określeni spadkobiercy nabyli spadek. Wspomniane APD notariusz obowiązany jest niezwłocznie po odczytaniu zarejestrować w Rejestrze Spadkowym, następnie umieszczana jest odpowiednia adnotacja w akcie. Co do zasady ostatnim aktem jest „Oświadczenie”, które dotyczy nieruchomości. Jeżeli zmarły był właścicielem jakiejkolwiek nieruchomości, która posiada nr księgi wieczystej, spadkobiercy w takim akcie oświadczają o posiadaniu takich nieruchomości bądź ich braku.

    Koszt całego postępowania spadkowego u notariusza jest zależny od dokładnej ilości stron danego aktu oraz ilości pobranych wypisów. Niemniej wyniesie on kilkaset złotych, a praktyka ukazuje, iż jest to najczęściej powyżej 400 złotych. Należy mieć na uwadze fakt, iż notariusz przeprowadzi postępowanie spadkowe tylko, jeżeli wszyscy spadkobiercy są zgodni i stawią się jednocześnie u notariusza na takim postępowaniu.

    Jak wynika z powyższego uzyskanie notarialnego poświadczenia dziedziczenia lub zamiast niego w przypadku wybrania drogi sądowej – postanowienia sądu, które stwierdza nabycie spadku rozpoczyna w ogóle de facto każdą sprawę spadkową, a dział spadku dokonywany, gdy liczba spadkobierców jest większa niż jeden znajduje się dopiero w drugim stadium rozwiązania kwestii spadkowych, ponieważ niezbędnym warunkiem działu spadku u notariusza jest wykazanie podstawy nabycia spadku osiągniętego właśnie dzięki przeprowadzeniu postępowania spadkowego.

  • Przedmioty majątkowe przynoszące dochód

    W prawie rodzinnym mamy do czynienia z pojęciem „przedmiotów majątkowych przynoszących dochód”. W rozdziale kodeksu rodzinnego i opiekuńczego dotyczącego ustawowego ustroju majątkowego małżonków znajduje się przepis, stanowiący o tym, że każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek osobisty, z wyjątkiem wydatków i nakładów koniecznych na przedmioty majątkowe przynoszące dochód (art. 45 § 1 KRO). Pojawia się więc pytanie, co można uznać za przedmiot przynoszący dochód i czy takim przedmiotem może być niewyodrębniona część nieruchomości, np. pokój.

    Według stanowiska Sądu Najwyższego zawartego w postanowieniu z dnia 9 maja 2013 r. sygn. akt II CSK 593/12 niewyodrębniona część nieruchomości może zostać zakwalifikowana jako przedmiot majątkowy przynoszący dochód, jeżeli małżonek używał tej części nieruchomości do wykonywania wolnego zawodu. Tak więc, jeżeli taka część nieruchomości zostanie np. wyremontowana za pieniądze z majątku wspólnego małżonków, to wówczas ten małżonek, który dzięki tej części nieruchomości osiągał dochód z tytułu wykonywania w niej wolnego zawodu, nie ma obowiązku zwrotu wydatków i nakładów koniecznych poczynionych z majątku wspólnego na tę część nieruchomości.

  • Zwrot wydatków i nakładów na majątek odrębny przed zawarciem małżeństwa

    Zgodnie z uchwałą Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z dnia 5 marca 2003 r. (sygn. akt III CZP 99/02) dopuszczalne jest, wystąpienie przez jednego małżonka w czasie trwania wspólności ustawowej, z żądaniem przeniesienia na jego rzecz – na podstawie art. 231 § 1 KC – udziału we własności gruntu, stanowiącego majątek odrębny drugiego małżonka, zabudowanego budynkiem mieszkalnym przed zawarciem małżeństwa, w wyniku nakładów obojga małżonków dokonanych w czasie pozostawania w konkubinacie. Pogląd taki wyraził Sąd Najwyższy w związku z przedstawieniem mu zagadnienia prawnego przez Sąd Okręgowy w Krośnie. Przedmiotem sprawy toczącej się przed Sądem Okręgowym była sytuacja, w której małżonkowie, będąc jeszcze w konkubinacie przed zawarciem formalnego związku, rozpoczęli budowę wspólnego domu, w efekcie czego dom stał się własnością tylko jednego z małżonków (w opisywanym stanie faktycznym – męża).

    Sąd Najwyższy uznał, że przeszkody do wniesienia powództwa nie stanowi w tym przypadku art. 45 k.r.o. W opisywanym stanie faktycznym między małżonkami istniały co prawda trzy odrębne masy majątkowe, czyli majątek wspólny i dwa majątki odrębne. Majątek wspólny był jednak bez znaczenia w omawianej sprawie, skoro roszczenia między późniejszymi małżonkami powstały jeszcze przed zawarciem związku małżeńskiego. W takim stanie rzeczy istotne dla sprawy były jedynie roszczenia majątków odrębnych żony oraz męża. Tym samym podstawą do rozstrzygania roszczeń małżonków był art. 231 k.c., traktujący o wykupie budynku wzniesionego na cudzym gruncie, zaś norma art. 45 k.r.o. w ogóle nie znalazła zastosowania.

    Warto zauważyć, że Sąd Najwyższy przedstawił jeszcze jeden argument przemawiający za takim rozstrzygnięciem spornego zagadnienia – była nim ochrona interesu mieszkaniowego małżonka, który będąc współinwestorem domu wzniesionego na gruncie współmałżonka, nierzadko słabszym ekonomicznie, może zamieszkiwać w nim jedynie na podstawie tytułu prawnorodzinnego, gasnącego z ustaniem małżeństwa (w omawianej sytuacji stroną słabszą ekonomicznie była żona). Sąd Najwyższy zauważył, że: [m]ożliwość wcześniejszej, jeszcze przed ustaniem wspólności majątkowej, realizacji roszczenia wzmacnia jego ochronę prawną w szczególności w sytuacji konfliktu między małżonkami, zagrażającego utratą przez tego małżonka współposiadania nieruchomości, co prowadziłoby do wygaśnięcia roszenia z art. 231 § 1 KC.

  • Ustalanie wartości rynkowej nieruchomości obciążonej hipoteką w postępowaniu o podział majątku

    W przypadku konieczności podziału majątku wspólnego małżonków (np. z powodu rozwodu) może pojawić się kwestia określenia wartości nieruchomości nabytej przez małżonków, na której wspólnie ustanowili oni hipotekę. Problem ten niejednokrotnie był przedmiotem rozważań Sądu Najwyższego. W postanowieniu z dnia 13 marca 2020 r. o sygn. III CZP 64/19 SN uznał, że w sprawach dotyczących podziału majątku małżeńskiego wartość obciążenia hipotecznego co do zasady nie wpływa na wartość nieruchomości wspólnej przydzielonej w wyniku podziału jednemu z małżonków.

    Sąd uznał, że przy sprzedaży nieruchomości to cena stanowi o jej wartości rynkowej, a obciążenie hipoteką wpływa jedynie na sposób zadysponowania tą ceną poprzez zapłatę długu w celu doprowadzenia do wygaśnięcia hipoteki.

    Hipoteka ma charakter akcesoryjny, gdyż zabezpiecza wierzytelność i może istnieć w oderwaniu od osobistego zobowiązania do zaspokojenia wierzytelności także z innych składników majątku poza obciążoną nieruchomością. Sprzedaż obciążonej hipoteką nieruchomości nie ma więc znaczenia dla osobistej odpowiedzialności za dług.

    Tym samym Sąd Najwyższy potwierdził wcześniejszą wykładnię dotyczącą określania wartości nieruchomości obciążonej hipoteką. Zgodnie z nią hipoteka obciążająca nieruchomość byłych małżonków nie ma wpływu na wartość rynkową nieruchomości, przyjmowaną przez sąd za podstawę ustalenia wysokości spłaty lub dopłaty należnej małżonkowi, który nie otrzymuje nieruchomości lub prawa do lokalu. Podział majątku wspólnego według sądu nie rzutuje bowiem na utrzymywanie się solidarnego i osobistego zobowiązania obojga małżonków do spłaty kredytu także po dokonaniu podziału majątku wspólnego.

    SN przypomniał także jakie okoliczności są prawnie doniosłe przy oznaczaniu wartości nieruchomości. Wskazał, że ustalając wartość rynkową nieruchomości rzeczoznawca majątkowy uwzględnia w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

    Jednocześnie sąd przypomniał, że możliwe jest dochodzenie między małżonkami roszczenia o zwrot kwoty zobowiązania zabezpieczonego hipoteką, spłaconego przez jednego z nich po uprawomocnieniu się postanowienia o podziale majątku wspólnego.

  • Bank zwykle nie weźmie udziału w sprawie o podział majątku wspólnego

    W literaturze prawniczej oraz judykaturze jako jedną z przesłanek formalnoprawnych dopuszczalności środka odwoławczego jest istnienie interesu prawnego w zaskarżeniu orzeczenia. W przypadku braku jego wykazania, środek odwoławczy podlega odrzuceniu, chyba że jego rozpoznanie jest uzasadnione ze względu na interes publiczny.

    Przyjmuje się, że warunkiem udzielenia sądowej ochrony prawnej jest istnienie obiektywnej potrzeby jej uzyskania przez podmiot dochodzący swych praw, co określa się jako interes prawny. Inicjowanie postępowań cywilnych i podejmowanie czynności procesowych przez podmioty prywatne powinno być konfrontowane z tym, czy w konkretnym przypadku istnieje obiektywna potrzeba wszczęcia postępowania.

    Kodeks postępowania cywilnego określa jednak, że wziąć udział w każdym stanie sprawy aż do zakończenia postępowania w drugiej instancji może zainteresowany. Zgodnie z art. 510 § 1 k.p.c., zainteresowanym jest każdy, czyich praw dotyczy wynik sprawy i jeżeli weźmie udział w sprawie, staje się jej uczestnikiem. W judykaturze pojęcie zainteresowanego ujmuje się szeroko. Przyjmuje się, że interes prawny w rozumieniu tego przepisu może być zarówno bezpośredni, jak i pośredni. W postanowieniu z dnia 25 września 2019 r. o sygn. III CZ 32/19 Sąd Najwyższy stwierdził, że szerokie ujęcie interesu prawnego jako przesłanki uzasadniającej przypisanie określonej osobie statusu zainteresowanego nie zwalania sądu od obowiązku dokonania oceny w okolicznościach faktycznych danej sprawy, kto jest oraz kto powinien być uczestnikiem postępowania. W ten sposób Sąd Najwyższy nakłada na sądy obowiązek oceny kwestii bycia zainteresowanym w kontekście każdej konkretnej sprawy.

    W tej samej sprawie Sąd Najwyższy uściślił, że bank jako wierzyciel hipoteczny nie ma interesu prawnego we wzięciu udziału w sprawie o podział majątku wspólnego, jeżeli podział nieruchomości obciążonej hipotecznie następuje przez przyznanie jej jednemu z małżonków lub jeżeli dochodzi do podziału fizycznego tej nieruchomości.

    KS

  • Zakaz podziału nieruchomości przy skazaniu za znęcanie

    Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 7 czerwca 2019 roku (Sygn. akt V CZ 30/19)stwierdził, że jeżeli jeden z małżonków został skazany za znęcanie się nad rodziną to nie może domagać się takiego podziału nieruchomości, który doprowadziłby do sytuacji że stałby się sąsiadem swojej byłej już żony.

    W opisywanej sprawie podział nieruchomości miał polegać na podziale wspólnego domu na 2 mieszkania (jedno dla żony a drugie dla męża). Poważny konflikt stron wynikający z faktu znęcania się uczestnika nad byłą żoną i małoletnimi dziećmi, co ustalono w procesie karnym, stanowi okoliczność uniemożliwiającą podział nieruchomości pomimo istnienia co do tego technicznych możliwości. Mimo że podział przedmiotu współwłasności jest ze swej istoty najwłaściwszym sposobem wyjścia ze współwłasności, to rozważeniu muszą podlegać wszystkie okoliczności, w tym ewentualna sprzeczność podziału ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości, gdyż w razie wyodrębnienia lokali powstanie konieczność współdziałania ich właścicieli w celu utrzymania części wspólnych budynku. Nakazuje to wnikliwe rozważenie, czy współwłaściciele będą w stanie ze sobą współpracować. W okolicznościach sprawy nie chodzi o typowy konflikt rozwiedzionych małżonków, lecz o skazanie uczestnika za znęcanie się nad wnioskodawczynią i małoletnimi dziećmi oraz za groźby karalne w stosunku do partnera wnioskodawczyni. Celem podziału jest przyznanie każdemu z właścicieli lokalu, w którym mógłby zamieszkać, bo takie jest społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości. Dokonanie podziału przy założeniu sprzedaży lokalu przez jednego ze współwłaścicieli z powodu uzasadnionej obawy przed drugim współwłaścicielem zaprzecza takiemu przeznaczeniu.

    treść orzeczenia